Алексей Концевой: «Эффект храповика» на рынке воронежской недвижимости
Руководитель риэлторской компании «1000 квартир» рассказал о причинах падения спроса на квартиры и о том, почему недвижимость перестает быть объектом инвестиций.
3380

Реальных цен не знает никто

 
– В конце 2014 года у людей была истерика – все побежали вкладывать деньги. Поэтому спрос на квартиры был очень хороший. Теперь ажиотаж спал.
 
 
Елена Перегудова, руководитель управления Росреестра по Воронежской области, подтвердила эту тенденцию.
 
— Это связано с общим ажиотажем, который мы наблюдали повсеместно. Причем, насколько я понимаю, большинство приобретало жилье именно с целью вложения имеющихся в наличии средств, чтобы обезопасить себя от дальнейших финансовых рисков. Именно ноябрь и декабрь стали пиковыми месяцами по приобретению жилья, причем по различным формам договоров: как покупка вторичного жилья, так и участие в долевом строительстве.
 
– Ситуация сейчас напоминает 2010 год, когда в преддверии выборов президента люди стали придерживать деньги на случай резкого поворота в политике. Тогда Россия практически выбралась из кризиса, и деньги у людей были, но из-за политической ситуации  постоянный спрос сменился затишьем – все ждали: выберут Путина или не выберут Путина?
 
Сейчас на рынке недвижимости отчетливо наблюдается «эффект храповика».
 
Эффект храповика
 
Эффект храповика — процесс в экономике, проявляющийся в том, что рост совокупного спроса ведет к росту цен на товары. Однако сокращение совокупного спроса не обязательно приводит к понижению совокупного уровня цен. Это особенно проявляется в краткосрочном периоде: цены остаются по-прежнему высокими. Название заимствовано у механического устройства, не дающего колесу проворачиваться в обратную сторону.
 
Причинами негибкости цен в сторону понижения могут быть монополизм, государственная политика в странах с централизованной экономикой, а в странах с развитой рыночной экономикой — действия профсоюзов.
 
Причем реальных цен на жилье не знает никто. В период кризиса 2008 года цены на квартиры в рублях упали на 25%, в долларах – на 40%. Сейчас: в рублях упали на 0%, а в долларах – на 200%.
 
 

Спрос будет падать

 
– Наше поколение, родившееся в 80-е, уже приобрело желаемое количество недвижимости, а следующее на очереди – тех, кто родился в начале 90-х – малочисленно. Ему не надо много жилья. И это притом, что к настоящему времени в строительной отрасли наблюдается перепроизводство. Предполагаю, что даже стройки будут останавливаться.
 
С другой стороны, по заявлению вице-мэра Воронежа по градостроительству Владимира Астанина, сделанного им в феврале этого года, 2014 год стал рекордным для областного центра по объемам строительства.
 
– Администрация города выдала разрешения на ввод в эксплуатацию объектов различного назначения общей площадью 1324000 квадратных метров: 84 многоквартирных жилых дома площадью более 800000 метров; 51 объект социального назначения площадью 230000 квадратных метров; 93 промышленных объекта площадью более 150 тысяч метров. Кроме того, было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, общая площадь которых – 123,7 тысячи метров, и нежилых встроенных помещений площадью 14 тысяч метров, – рассказал вице-мэр.
 
А сейчас в Воронеже продолжается строительство 591 объекта, общая площадь которых составляет более 4,5 млн кв. м.
 
 

Жилье становится неинтересным как объект инвестиций 

 
– Людей, у которых больше двух квартир, в Воронеже довольно много. Только в нашей базе таких – 300 человек. Раньше инвестировать в квартиры было модно. Но сегодня квартира становится неинтересна как объект инвестиций.
 
Можно купить квартиру, чтобы потом сдавать ее. Но следует понимать, что сдавать квартиру – это работа. Причем четверть дохода от сдачи нужно вкладывать в жилье. Так что проще и выгоднее положить те же деньги в банк под 13% годовых.
 
Предполагаю, что ипотеку государство будет поддерживать. Но и действовавшие до кризиса ставки были не очень интересны даже для законченных ретроградов. Выплата, скажем, 2 миллионов по 10 тысяч рублей – это порядка 5%. Съем жилья обойдется в те же деньги.
 
 

Динамика рынка

 
– Рынок по определению динамичен. Может быть, начнется экономический рост, и зарплаты у людей станут расти. Можно ли на сегодняшнем рынке работать риэлтору? Да, можно. Мы специализируемся на вторичном рынке жилья. «Вторичку» люди все равно будут продавать, а чтобы продавать, нужны мы.
 
Сейчас стало невыгодно разменивать бОльшие квартиры на меньшие. Расклад изменился: если раньше условная «трёшка» стоила 3 миллиона, а условная «двушка» – 2 миллиона, то теперь та же «трёшка» стоит 2,5 миллиона, а «двушка» – 1,8.
 
Тем не менее, многие воронежские компании поднимают цену за квадратный метр, а некоторые застройщики даже временно прекращают продажу жилья.
 
Материал подготовлен для портала улучшения делового климата в Воронежском регионе ВЛАСТЬ-БИЗНЕС.РФ
Поделиться с друзьями
Автор: Сергей Григорьев