Премьер-министр РФ Владимир Путин давеча назвал "безобразием" чрезмерное количество бюрократических процедур в области строительства: «Крайне важно снять избыточные административные барьеры, в том числе существенно сократить сроки согласований проектной документации и выдачи разрешений». Своеобразным примером цивилизованной застройки в нашем регионе призвано стать освоение около 350 гектаров бывших земель воронежского агроуниверситета, которые в прошлом году начал выставлять на аукционах федеральный Фонд содействия жилищному строительству.
Как строят
По словам Путина, если за рубежом в среднем застройщик проходит 15 процедур, то в России - 50, на что уходит около 700 дней. Также премьер призвал оптимизировать затраты застройщиков на подключение к инженерным сетям: «Здесь у нас с вами безобразие натуральное. Даже стыдно. В странах с развитой экономикой, например, стоимость подключения к водопроводу, энергосетям, канализации в 40 раз ниже, чем у нас. Удивляешься, как вообще строят». О том, к каким нарушениям некоторых застройщиков подталкивает работа в таких условиях, «36on» рассказывал совсем недавно на примере семиэтажки на улице 25 Октября, 25. Суд Центрального района вынес решение о сносе здания, которое без соответствующего разрешения дольщики успели возвести на 90%.
И кто больше виновен в сложившейся ситуации - невнимательные чиновники или ловкие собственники – далеко не праздный вопрос. Очевидно, подобный набор проблем должно исключить комплексное развитие территорий, которое в нашем городе намечается на участке площадью около 350 га. Еще в прошлом году эти лакомые земли находились в распоряжении агроуниверситета. Но поскольку они использовались не по назначению (в черте Воронежа давно не практикуется сельхозпроизводство в промышленных масштабах), по инициативе губернатора Алексея Гордеева их передали в федеральный Фонд содействия жилищному строительству. В его компетенции подготовка предложений по передаче региональным властям земель и других объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.
Уже в конце прошлого года Фонд перешел от слов к делу. 29 ноября состоялся аукцион на право аренды нескольких участков общей площадью 12,1 га на улице Шишкова, 140б в Коминтерновском районе Воронежа. По словам руководителя департамента взаимодействия с регионами Фонда Олега Войтенко, на объекте запланировано возведение многоэтажных домов с объемом не менее 70 тыс. кв. м жилой площади. Причем половина из них должна отвечать параметрам жилья экономкласса. И это притом, что в зданиях обязательно использование энергосберегающих и экологически чистых технологий строительства и материалов. Войтенко, а вслед за ним и некоторые представители строительного бизнеса региона назвали аукцион действительно открытым, хотя организаторы изначально не скрывали, что в перспективе им будет «проще работать» именно с воронежскими застройщиками.
Всего в торгах приняли участие 10 компаний, а победителем стало местное ООО «Монтажник» (структура близкая к ОАО «Домостроительный комбинат» депутата облдумы Сергея Лукина), предложившее максимальную сумму за лот в размере 115,13 млн рублей, что превысило начальную стоимость в 30 раз. Стартовая цена аренды составляла всего 3,7 млн с «шагом аукциона» 100 тыс. руб. Согласно условиям торгов, участки передаются застройщику в аренду сроком на 5 лет. Арендная плата за участок в первый год составит 10,9 млн руб., последующие четыре - по 24,6 млн. Но сразу после утверждения проекта планировки и межевания территории можно бесплатно оформить выкуп площадки. Резервы по энергоснабжению, теплу и водоснабжению в районе намечающегося строительства, якобы, имеются, и в арендной стоимости уже заложены затраты на инфраструктуру. Разработка и утверждение проекта планировки «Монтажником» должны закончиться в третьем квартале текущего года, а основные работы развернутся здесь в 2012-2015 годах.
Фактически ноябрьский аукцион положил начало освоению полей ВГАУ, находящихся в северной части города, по дороге на Москву (кадастровая стоимость всего массива примерно в 350 га, о который сломали копья прежние руководители города и области, оценивается примерно в 27 млрд. рублей). Уже 23 декабря Фонд подвел итоги аналогичных аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды двух участков, расположенных на ул. Шишкова, 140б. Площадь первого составила 20,9 га, а второго – 28,8 га. В итоге право аренды меньшего объекта выиграло воронежское ООО «ДСК-2» (еще одна «дочка» Лукина и Ко), предложившее за лот почти 7,5 млн руб., что превысило стартовую стоимость всего на 600 тыс. Всего в аукционе приняли участие 4 компании, среди них ООО «Вега», «Партнер» и «КомплексТехСтрой». И как раз будущим застройщиком второго участка - площадью 28,8 га - стала компания «Партнер», предложившая за лот в сумме 9,725 млн руб., что выше стартовой цены «аж» на 300 тыс. Всего на участок претендовали также 4 компании, в том числе ООО «Вега», «РемСтрой» и «СМУ №3 ДСК».
«Мы возведем обустроенный городок с развитой инфраструктурой, – поделился планами по развитию искомого участка заместитель генерального директора по экономике «ДСК-2» Андрей Соболев. – Помимо жилой застройки планируется разметить школу на 1200 мест, два детских сада на 480 мест». На втором участке, по словам представителя неизвестной в городе стройкомпании «Партнер» Сергея Рогова, должны быть возведены многоэтажные дома с подземными автостоянками. Как бы там ни было, закончить с утверждением всех необходимых бумаг «Партнер», по данным Фонда, должен к середине следующего года, а основные работы на участке провернуть в 2013-2015 годах. Так что пока, можно сказать, все перечисленные объекты находятся на стадии установки забора и протягивания основных коммуникаций.
Кроме того, благодаря сотрудничеству с Фондом, региональные власти получили в управление участок на ул. Хользунова, 42а (бывшие земли ВГУ, частично застроенные все тем же «ДСК») площадью порядка 3,9 га - для возведения на них детского садика и школы. Но самое веселое заключается в том, что на сайте Фонда размещается информация о застройке ООО "ДСК-2" в Воронежской области участка общей площадью 290,92 га. При этом не сообщается ни о времени состоявшегося аукциона на столь сладостное право, ни о каких-то других подробностях. Наверное, специалисты госструктуры допустили ошибку по Фрейду, опубликовав такую информацию. Может, они сами не верят в то, что кто-то из местных строителей составит конкуренцию в игре за земли ВГАУ домостроительному комбинату. Последний, к слову, прекрасно возводил фирменные панельки на участках агроуниверситета еще несколько лет назад, когда соседние объекты печально известного «Монолитстроя», наплодившего сотни обманутых дольщиков, признавались прокуратурой и судом незаконными. Что в очередной раз доказывает: критикуемая премьером бюрократия в определенных ситуациях может превращаться в довольно управляемую структуру, было бы встречное желание - заказчика и исполнителей.
Избыточные барьеры
Станет ли освоение 350 га земли на выезде из Воронежа образцовым, покажет ближайшее время. Между тем, президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон, которым регулируются отношения, связанные с созданием на водных объектах федеральной собственности искусственных земельных участков для строительства на них зданий, сооружений либо их комплексного освоения. Таким образом, дан зеленый свет развитию еще одного «замерзшего» объекта на территории Воронежа – намытым территориям близ ВОГРЕССовского моста.
В законе определяется понятие "искусственные земельные участки", а также предусматриваются особенности возникновения права на них, в том числе их кадастрового учета и госрегистрации. Устанавливается порядок осуществления необходимых работ, включающих в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение инженерных изысканий, проведение намыва, отсыпку грунта и прочее.
Кстати, по данным мэрии Воронежа, всего из муниципальных участков физическими и юрлицами на праве аренды используются нынче 122 земельных объекта общей площадью 157,91 га, на праве постоянного пользования - 208 площадью 234,55 га. За 2010 год зарегистрировано право собственности города на 169 участков общей площадью 273,6 га (в 2009-ом - на 146 участков площадью 200,62 га). По состоянию на начало 2011-го, в собственности горадминистрации находилось 538 участков на 662,09 га.
И что интересно, претендентами на весомую часть из этих земель в перспективе могут стать ни какие-то приближенные к властям компании, а многочисленные обездоленные воронежцы.
Как рассказал адвокат Николай Шишаков, сегодня уже во многих регионах страны ветераны труда (и приравненные к ним категории граждан) получают от государства участки по 8 соток – под индивидуальное жилищное строительство в пределах своих населенных пунктов. В апреле 2008-го и Воронежская облдума приняла закон «О регулировании земельных отношений…», в котором определены 15 категорий, имеющих право на бесплатное получение участков. В том числе: ветераны труда, воинской службы, члены семей погибших и умерших участников Великой отечественной, инвалиды, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС и так далее. Все они, по идее, имеют право на однократное получение участков под индивидуальное жилье.
«Подобного рода законодательство существует практически во всех субъектах РФ, но нигде землю добровольно не предоставляют, - пояснил адвокат. – Ситуация изменится, если сформируется соответствующая судебная практика. А она может появиться при определенном политическом заказе. Основная масса уже выигранных исков по таким делам пока в Смоленске, есть аналогичные решения и в Белгороде, у нас в городе несколько сотен человек собираются обращаться в суды. Спрашивается, где на всех взять землю? Снимать с аукционов, как это делают в Смоленске. Или почему бы не передать оставшиеся земли ВГАУ льготникам? Если говорить грубо, примерно третья часть населения Воронежа имеет право на выделение им участков, каждый из которых может быть оценен от 400 тысяч рублей».
Сдается мне, в преддверии череды выборов требование злостного исполнения описанной выше нормы закона может стать чей-то политической платформой. Вопрос – как такие процессы могут отразиться на объемах строительного рынка региона, ведь весомая часть земель сменит муниципальную собственность на частную, и войдет в оборот? Очень рискованная инициатива, против которой, кажется, с удовольствием напряжется весь местный бюрократический аппарат.
Печатную версию материала читайте в газете "Воронежский курьер".
Как строят
По словам Путина, если за рубежом в среднем застройщик проходит 15 процедур, то в России - 50, на что уходит около 700 дней. Также премьер призвал оптимизировать затраты застройщиков на подключение к инженерным сетям: «Здесь у нас с вами безобразие натуральное. Даже стыдно. В странах с развитой экономикой, например, стоимость подключения к водопроводу, энергосетям, канализации в 40 раз ниже, чем у нас. Удивляешься, как вообще строят». О том, к каким нарушениям некоторых застройщиков подталкивает работа в таких условиях, «36on» рассказывал совсем недавно на примере семиэтажки на улице 25 Октября, 25. Суд Центрального района вынес решение о сносе здания, которое без соответствующего разрешения дольщики успели возвести на 90%.
И кто больше виновен в сложившейся ситуации - невнимательные чиновники или ловкие собственники – далеко не праздный вопрос. Очевидно, подобный набор проблем должно исключить комплексное развитие территорий, которое в нашем городе намечается на участке площадью около 350 га. Еще в прошлом году эти лакомые земли находились в распоряжении агроуниверситета. Но поскольку они использовались не по назначению (в черте Воронежа давно не практикуется сельхозпроизводство в промышленных масштабах), по инициативе губернатора Алексея Гордеева их передали в федеральный Фонд содействия жилищному строительству. В его компетенции подготовка предложений по передаче региональным властям земель и других объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.
Уже в конце прошлого года Фонд перешел от слов к делу. 29 ноября состоялся аукцион на право аренды нескольких участков общей площадью 12,1 га на улице Шишкова, 140б в Коминтерновском районе Воронежа. По словам руководителя департамента взаимодействия с регионами Фонда Олега Войтенко, на объекте запланировано возведение многоэтажных домов с объемом не менее 70 тыс. кв. м жилой площади. Причем половина из них должна отвечать параметрам жилья экономкласса. И это притом, что в зданиях обязательно использование энергосберегающих и экологически чистых технологий строительства и материалов. Войтенко, а вслед за ним и некоторые представители строительного бизнеса региона назвали аукцион действительно открытым, хотя организаторы изначально не скрывали, что в перспективе им будет «проще работать» именно с воронежскими застройщиками.
Всего в торгах приняли участие 10 компаний, а победителем стало местное ООО «Монтажник» (структура близкая к ОАО «Домостроительный комбинат» депутата облдумы Сергея Лукина), предложившее максимальную сумму за лот в размере 115,13 млн рублей, что превысило начальную стоимость в 30 раз. Стартовая цена аренды составляла всего 3,7 млн с «шагом аукциона» 100 тыс. руб. Согласно условиям торгов, участки передаются застройщику в аренду сроком на 5 лет. Арендная плата за участок в первый год составит 10,9 млн руб., последующие четыре - по 24,6 млн. Но сразу после утверждения проекта планировки и межевания территории можно бесплатно оформить выкуп площадки. Резервы по энергоснабжению, теплу и водоснабжению в районе намечающегося строительства, якобы, имеются, и в арендной стоимости уже заложены затраты на инфраструктуру. Разработка и утверждение проекта планировки «Монтажником» должны закончиться в третьем квартале текущего года, а основные работы развернутся здесь в 2012-2015 годах.
Фактически ноябрьский аукцион положил начало освоению полей ВГАУ, находящихся в северной части города, по дороге на Москву (кадастровая стоимость всего массива примерно в 350 га, о который сломали копья прежние руководители города и области, оценивается примерно в 27 млрд. рублей). Уже 23 декабря Фонд подвел итоги аналогичных аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды двух участков, расположенных на ул. Шишкова, 140б. Площадь первого составила 20,9 га, а второго – 28,8 га. В итоге право аренды меньшего объекта выиграло воронежское ООО «ДСК-2» (еще одна «дочка» Лукина и Ко), предложившее за лот почти 7,5 млн руб., что превысило стартовую стоимость всего на 600 тыс. Всего в аукционе приняли участие 4 компании, среди них ООО «Вега», «Партнер» и «КомплексТехСтрой». И как раз будущим застройщиком второго участка - площадью 28,8 га - стала компания «Партнер», предложившая за лот в сумме 9,725 млн руб., что выше стартовой цены «аж» на 300 тыс. Всего на участок претендовали также 4 компании, в том числе ООО «Вега», «РемСтрой» и «СМУ №3 ДСК».
«Мы возведем обустроенный городок с развитой инфраструктурой, – поделился планами по развитию искомого участка заместитель генерального директора по экономике «ДСК-2» Андрей Соболев. – Помимо жилой застройки планируется разметить школу на 1200 мест, два детских сада на 480 мест». На втором участке, по словам представителя неизвестной в городе стройкомпании «Партнер» Сергея Рогова, должны быть возведены многоэтажные дома с подземными автостоянками. Как бы там ни было, закончить с утверждением всех необходимых бумаг «Партнер», по данным Фонда, должен к середине следующего года, а основные работы на участке провернуть в 2013-2015 годах. Так что пока, можно сказать, все перечисленные объекты находятся на стадии установки забора и протягивания основных коммуникаций.
Кроме того, благодаря сотрудничеству с Фондом, региональные власти получили в управление участок на ул. Хользунова, 42а (бывшие земли ВГУ, частично застроенные все тем же «ДСК») площадью порядка 3,9 га - для возведения на них детского садика и школы. Но самое веселое заключается в том, что на сайте Фонда размещается информация о застройке ООО "ДСК-2" в Воронежской области участка общей площадью 290,92 га. При этом не сообщается ни о времени состоявшегося аукциона на столь сладостное право, ни о каких-то других подробностях. Наверное, специалисты госструктуры допустили ошибку по Фрейду, опубликовав такую информацию. Может, они сами не верят в то, что кто-то из местных строителей составит конкуренцию в игре за земли ВГАУ домостроительному комбинату. Последний, к слову, прекрасно возводил фирменные панельки на участках агроуниверситета еще несколько лет назад, когда соседние объекты печально известного «Монолитстроя», наплодившего сотни обманутых дольщиков, признавались прокуратурой и судом незаконными. Что в очередной раз доказывает: критикуемая премьером бюрократия в определенных ситуациях может превращаться в довольно управляемую структуру, было бы встречное желание - заказчика и исполнителей.
Избыточные барьеры
Станет ли освоение 350 га земли на выезде из Воронежа образцовым, покажет ближайшее время. Между тем, президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон, которым регулируются отношения, связанные с созданием на водных объектах федеральной собственности искусственных земельных участков для строительства на них зданий, сооружений либо их комплексного освоения. Таким образом, дан зеленый свет развитию еще одного «замерзшего» объекта на территории Воронежа – намытым территориям близ ВОГРЕССовского моста.
В законе определяется понятие "искусственные земельные участки", а также предусматриваются особенности возникновения права на них, в том числе их кадастрового учета и госрегистрации. Устанавливается порядок осуществления необходимых работ, включающих в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение инженерных изысканий, проведение намыва, отсыпку грунта и прочее.
Кстати, по данным мэрии Воронежа, всего из муниципальных участков физическими и юрлицами на праве аренды используются нынче 122 земельных объекта общей площадью 157,91 га, на праве постоянного пользования - 208 площадью 234,55 га. За 2010 год зарегистрировано право собственности города на 169 участков общей площадью 273,6 га (в 2009-ом - на 146 участков площадью 200,62 га). По состоянию на начало 2011-го, в собственности горадминистрации находилось 538 участков на 662,09 га.
И что интересно, претендентами на весомую часть из этих земель в перспективе могут стать ни какие-то приближенные к властям компании, а многочисленные обездоленные воронежцы.
Как рассказал адвокат Николай Шишаков, сегодня уже во многих регионах страны ветераны труда (и приравненные к ним категории граждан) получают от государства участки по 8 соток – под индивидуальное жилищное строительство в пределах своих населенных пунктов. В апреле 2008-го и Воронежская облдума приняла закон «О регулировании земельных отношений…», в котором определены 15 категорий, имеющих право на бесплатное получение участков. В том числе: ветераны труда, воинской службы, члены семей погибших и умерших участников Великой отечественной, инвалиды, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС и так далее. Все они, по идее, имеют право на однократное получение участков под индивидуальное жилье.
«Подобного рода законодательство существует практически во всех субъектах РФ, но нигде землю добровольно не предоставляют, - пояснил адвокат. – Ситуация изменится, если сформируется соответствующая судебная практика. А она может появиться при определенном политическом заказе. Основная масса уже выигранных исков по таким делам пока в Смоленске, есть аналогичные решения и в Белгороде, у нас в городе несколько сотен человек собираются обращаться в суды. Спрашивается, где на всех взять землю? Снимать с аукционов, как это делают в Смоленске. Или почему бы не передать оставшиеся земли ВГАУ льготникам? Если говорить грубо, примерно третья часть населения Воронежа имеет право на выделение им участков, каждый из которых может быть оценен от 400 тысяч рублей».
Сдается мне, в преддверии череды выборов требование злостного исполнения описанной выше нормы закона может стать чей-то политической платформой. Вопрос – как такие процессы могут отразиться на объемах строительного рынка региона, ведь весомая часть земель сменит муниципальную собственность на частную, и войдет в оборот? Очень рискованная инициатива, против которой, кажется, с удовольствием напряжется весь местный бюрократический аппарат.
Печатную версию материала читайте в газете "Воронежский курьер".
