Одно из зданий, принадлежащих Воронежскому государственному аграрному университету, частично арендует предприниматель Сергей Кузминцев. Ректор вуза, Вячеслав Котарев, требует, чтобы предприниматель отдал здание под университетские нужды. Сергей Кузминцев сообщает в некоторых СМИ, что руководство вуза по каким-то причинам пытается «выдавить» из своих стен «социально ответственный» малый бизнес. Корреспондент 36on.ru попытался разобраться, в чем причина конфликта, развернувшегося вокруг здания по улице Ломоносова, 114а.
В 2009 году, когда Сергей выиграл конкурс на аренду площади порядка полутора тысяч квадратных метров, он открыл продуктовый магазин «Добрый», собственное производство, столовую, а также сдал помещения в субаренду другим предпринимателям: под магазин канцтоваров, парикмахерскую, зоомагазин и другие мелкие торговые точки.
Студентам ВГАУ стало тесно
Договор об аренде почти 900 кв.м. площади на втором этаже, заключенный между ИП Кузминцевым С.В. и ВГАУ, закончил свое действие еще 31 августа 2014 года. «По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении освободить имущество не позднее трех дней после окончания действия договора», — прописано в условиях. Прошло почти полгода, а «Добрый» по-прежнему работает — из динамиков раздается задорная новогодняя песня от «Дискотеки Аварии».
Чтобы продлить срок действия договора, университетский корпус нужно снова выставить на торги, провести открытый аукцион, рассмотреть заявки, определить победителя, а потом еще согласовать все с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области, представителем фактического владельца площади — Министерства сельского хозяйства.
Но по закону, на торги должны выставляться только неиспользуемые университетом площади. У ректора Вячеслава Котарева, который встал во главе вуза в 2010 году, на корпус по Ломоносова, 114а свои планы: он собирается увеличить количество образовательных направлений в вузе, открыть программу среднего профессионального образования на базе университета, а следовательно, ему требуются дополнительные площади.
— Сейчас у нас обучается около 16 тысяч человек. Самый высокий конкурс — 8 человек на место, — был на факультете ветеринарной медицины, который расположен по-соседству с корпусом на Ломоносова, 114а. Пока мы вынуждены брать в аренду дополнительные площади, еще строим порядка 22 тысяч кв.м. Нам просто не хватает места, — объяснил Вячеслав Котарев.
Особенную ценность для вуза представляет пекарня, которая находится в том же здании, что и «Добрый». Ожидая того момента, когда предприниматель освободит помещение, ректор Котарев внес в учебный план занятия в аудитории при пекарне. В октябре студенты пришли в неотремонтированную часть здания: обшарпанные стены, нависающие над потолком трубы, холодные аудитории. Спустя некоторое время с проверкой нагрянул Роспотребнадзор и запретил проводить занятия в корпусе до тех пор, пока руководство вуза не обеспечит студентам необходимые условия.
Ректор Вячеслав Котарев согласен с решением ведомства, но, по его словам, начать капитальный ремонт, который требуется оставшейся части здания, невозможно без свободного доступа ко всем помещениям: необходимо полностью поменять проводку, наладить систему отопления. Сейчас во всех корпусах вуза меняют окна на пластиковые — из собственного оконного цеха, но в корпусе на Ломоносова, 114а это сделать пока не удается из-за расположенных там торговых помещений.
Поэтому в суде также рассматривается иск от ВГАУ о досрочном расторжении еще одного договора — на аренду первого этажа, заключенного в 2009 году сроком на 10 лет.
Предприниматель освобождать здание не собирается
— Зачем здесь делать капитальный ремонт? Я же им уже занимался, — недоумевает предприниматель Сергей Кузминцев.
Мы долго ходим по запутанным коридорам здания. Сергей рассказывает, как раньше, когда он только начинал предприятие, отовсюду торчали трубы, не было отопления, а состояние крыши вообще было плачевным. И хотя Сергей не смог показать сметы по проведенному капитальному ремонту, который был одним из условий договора, результат его работы действительно виден, особенно на контрасте с состоянием той части здания, которая на полных правах принадлежит вузу.
Бизнес у Сергея Кузминцева идет неплохо. У небольшого продуктового магазинчика цены выше, чем у соседей-сетевиков, но тем не менее, на кассе образовалась небольшая очередь. В столовой обедают студенты, которым, к слову, при предъявлении студбилета предоставляют 10%-ную скидку. Пара человек выбирают канцтовары на втором этаже.
Сергей Кузминцев освобождать площадь не собирается.
— Я практически все это время, с 2009 года, занимался капитальным ремонтом — мы закончили его только в прошлом году, то есть фактически не могли полноценно использовать арендованную площадь. Вообще, когда в 2010 году ректором стал Котарев, он разорвал договоры со всеми арендаторами в других корпусах. Сначала Котарев хвалил меня за мою деятельность, но спустя полгода поменял свое отношение, и 4 года мы судились. За это время кончился срок аренды второго этажа, и ВГАУ подало иск на выселение. Непонятно, зачем ему потребовался еще и второй этаж, если студенты не могут здесь заниматься. Все выходы у меня в аренде, кроме одного, который остался за вузом. И вообще, изначально это здание имело производственное значение — здесь раньше была столовая, я сам учился во ВГАУ, — рассказал Сергей Кузминцев.
Как сообщил юрист ВГАУ Лилия Щербакова, процедура уведомления арендатора об истечении срока договора была проведена. Сейчас спор между предпринимателем и ректором решается в суде.
Адвокат предпринимателя Владимир Митин объясняет, на каких основаниях все еще работают торговые точки на втором этаже:
— В течение 1120 дней два помещения на втором этаже, около 200 кв.м., были заняты имуществом университета: там находились какие-то хлебопечки. В связи с этим мы требуем пропорционально продлить срок действия договора, — пояснил Владимир Митин.
Сам предприниматель также припоминает некие договоренности с прошлым ректором вуза, Александром Востроиловым. Так, по словам Сергея Кузминцева, изначально небольшая площадь была сдана ему в краткосрочную аренду при условии, что он организует точку общепита для студентов — предприниматель это обязательство честно исполнил. После этого ректор Востроилов, который, кстати, в 2012 году стал участником коррупционного скандала, пообещал Кузминцеву сдать здание в долгосрочную аренду. Правда, на каких основаниях ему было дано такое обещание, непонятно — в случае с арендой государственной собственности договор заключается по результатам проведения открытого конкурса. Как бы там ни было, Сергей Кузминцев обещанную площадь получил.
Тем не менее, несмотря на заслуги Сергея Кузминцева перед бывшим ректором, в документе об аренде второго этажа о каких-то особых обязательствах ВГАУ перед Кузминцевым — ни слова. Наоборот, в одном из пунктов документа четко сказано: «Арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании срока действия договора не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение настоящего договора на новый срок».
Одно воронежское Интернет-издание опубликовало письмо Сергея Кузминцева, направленное в адрес министра сельского хозяйства Николая Федорова. В его тексте говорится, что «до назначения Котарева В.И. ректором производственные цеха и торговые залы регулярно использовались для прохождения практики и практических занятий студентами ВГАУ».
О сотрудничестве, а также о практических занятиях студентов ВГАУ на территории торговых залов нынешний ректор услышал впервые.
Также предприниматель отмечает, что своевременно оплачивает арендные и коммунальные платежи, за свой счет ремонтирует и отапливает здание. Но все это было прописано в условиях аренды.
Борьба за лакомый кусок
Вячеслав Котарев был избран ректором летом 2010 года. В наследство от прошлого начальства он получил не только тысячи студентов и десяток факультетов, но и кучу неразрешенных проблем: университетские земли для практических занятий были в плачевном состоянии, в судах лежали и до сих пор лежат иски от дольщиков, которые так и не получили жилье, построенное на землях ВГАУ. Теперь у вуза новые заботы — нехватка площади. Отсюда и необходимость использовать для занятий ранее пустовавший корпус.
Ректор Вячеслав Котарев рассказывает, что в связи с расширением вузовских программ и увеличением количества студентов, он вынужден сам арендовать площади. По словам ректора, квадратный метр в месяц даже в самых отдаленных районах области, где располагаются филиалы университета, стоит ему не менее 400 рублей в месяц.
К слову, Сергею Кузминцеву аренда второго этажа обходится в 870 тысяч рублей без НДС в год, или 86 рублей за квадратный метр в месяц, читай — практически бесплатно, даже по ценам 2009-го года. Не говоря уже о том, что в течение пяти лет, на которые был заключен договор, стоимость не менялась. Более того, как объяснил ректор Вячеслав Котарев, налоги на имущество выплачиваются тоже на вузовских, то есть льготных, условиях, несмотря на фактическое ведение не образовательной, а предпринимательской деятельности в стенах здания.
Понятно, почему Сергей Кузминцев не хочет отдавать такой лакомый кусок.
По словам Вячеслава Котарева, дело не только и не столько в «красной» цене. Ректор рассказал, что собственное производство, налаженное Сергеем Кузминцевым, постоянно засоряет трубы животными жирами. Опять же, со слов главы вуза, не реже раза в месяц он вынужден приглашать коммунальные службы, чтобы приводить в порядок канализационную систему, а следовательно, дополнительно тратить на это бюджетные средства.
Есть у ректора и еще одна претензия к предпринимателю — это продажа алкоголя в здании, которое фактически принадлежит университету.
— Несмотря на то что помещение на данный момент в учебных целях не используется, это вовсе не отменяет того, что там не должен продаваться алкоголь. Это то же самое, как если бы во время летних каникул в корпусах вузов стали торговать пивом, — объясняет позицию руководства юрист ВГАУ Лилия Щербакова.
Тем не менее, юрист Владимир Митин заверил, что лицензия на алкоголь у предпринимателя есть и что Росалкоголь во время проверки никаких нарушений не выявил.
Законно ли предприниматель требует продолжения срока действия договора, решит суд.
Каждая из сторон настаивает на своем и идти на уступки не хочет. Ректор ВГАУ хочет проводить занятия при пекарне, а обедать своим студентам предлагает в столовой, организованной в соседнем корпусе (корреспонденту 36on.ru не удалось оценить качество продукции в обеих точках общепита, однако цены в университетской столовой действительно на порядок ниже, чем у предпринимателя, даже с учетом студенческой скидки).
А магазин «Добрый» продолжает радовать покупателей песнями «Дискотеки Аварии» и ломящимися от товара, в том числе и алкоголя, полками.
P.S. После нашего визита в производственно-торговый комплекс «Добрый» к Сергею Кузминцеву приехали журналисты других изданий и сняли очередной сюжет о конфликте вокруг учебного корпуса.
Мы попросили юриста ВГАУ Лилию Щербакову прокомментировать ситуацию с первым этажом здания. Напомним, договор на аренду этих площадей был заключен в 2009 году сроком на 10 лет, однако руководство вуза подало иск о расторжении договора в связи с нарушением одного из условий.
— В 2012 году Сергей Кузминцев заключил договор субаренды с ООО «Капитал». В суд мы предоставили официальную переписку руководства ВГАУ с предпринимателем, где четко отражена наша позиция: мы не согласовывали подписание документа, — заявила Лилия Щербакова.
